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Comprar ou deter um imóvel é um grande passo que envolve um compromisso financeiro substancial a longo prazo. Os impostos sobre imóveis em Portugal incidem sobre a compra, a detenção e a venda de ativos imobiliários. Este artigo irá delinear as implicações fiscais para cada momento um destes momentos e o que pode esperar no caso de decidir vender o seu bem imóvel.



Compra de propriedade em Portugal - Impostos

Não é necessário ser residente português ou ter uma autorização de residência para adquirir propriedades imobiliárias em Portugal.

No entanto, mesmo como não residente, terá de obter um Número de Identificação Fiscal Português (NIF), e, no caso de ser não residente na UE, terá de nomear um representante fiscal se comprar um imóvel em Portugal.

Ao adquirir propriedade imobiliária em Portugal, fica sujeito aos seguintes impostos:

  • Imposto de Transmissão de Imóveis (IMT) - até 7,5% dependendo do tipo de propriedade: alojamento primário ou secundário, lote de terreno para construção, propriedade comercial, ou terreno rústico.
  • Imposto de Selo (IS) - é aplicada uma taxa de 0,8% ao mesmo valor utilizado para a avaliação do IMT.

Deve também considerar as taxas notariais e de registo, que devem variar entre € 750 e € 1.500.

O IMT, o IS e as taxas de notário/registos são devidos no dia da escritura de aquisição.

Detenção de propriedade em Portugal - Impostos

Após a aquisição, os proprietários de propriedades imobiliárias portuguesas estão sujeitos ao pagamento anual dos seguintes impostos:

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - entre 0,30% e 0,45% sobre o valor fiscal de um prédio urbano (aplicam-se taxas diferentes aos prédios rústicos). Uma taxa especial de 7,5% aplica-se a propriedades pertencentes a residentes em jurisdições incluídas na lista de paraísos fiscais.

O IMI é pago em até 3 prestações (em maio, agosto e novembro) pelos proprietários de imóveis em 31 de dezembro do ano anterior.

Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) - o AIMI é cobrado sobre a soma dos valores fiscais de todos imóveis detidos por um contribuinte a 1 de janeiro de cada ano.

Existem 3 taxas de AIMI:

  • 0,7% para uma carteira imobiliária avaliada entre € 600.000 e € 1.000.000.
  • 1% para uma carteira imobiliária avaliada entre € 1.000.000 e € 2.000.000.
  • 1,5% para uma carteira imobiliária avaliada acima de € 2.000.000 de euros.

No caso de propriedade individual, é permitida uma dedução de € 600.000 para a base tributável. Os sujeitos passivos casados ou em coabitação que optem por apresentar uma declaração de impostos conjunta têm direito a deduzir até € 1.200.000 da soma do Valor Patrimonial Tributário (VPT) de todas as suas participações urbanas.

Os imóveis classificados como "para serviços", "comerciais ou "industriais" não estão sujeitos ao AIMI. Para os imóveis detidos através de uma empresa sediada num paraíso fiscal, é aplicável uma taxa agravada de AIMI de 7,5%.

O AIMI é pago numa única prestação em setembro.

Venda de imóveis em Portugal - Impostos

As mais-valias imobiliárias são englobadas (em apenas 50% do seu valor) aos restantes rendimentos auferidos por pessoas singulares residentes ou não-residentes, ficando sujeitas às correspondentes taxas progressivas de IRS.

No passado, Portugal aplicava regimes distintos à venda de imóveis por indivíduos residentes e não residentes. Porém, em 2021, o Tribunal de Justiça da União Europeia decidiu que a tributação portuguesa das mais-valias realizadas por pessoas singulares não residentes era contrária ao direito comunitário, dando origem a uma alteração legislativa que veio uniformizar as regras.

Nestes termos, consideram-se as seguintes regras na tributação de mais-valias imobiliárias obtidas por não residentes:

  • Até 31/12/2022, o saldo das mais-valias imobiliárias é considerado em apenas 50% do seu valor e tributado autonomamente à taxa especial de 28%;
  • A partir de 01/01/2023, as mais-valias imobiliárias passam a ser obrigatoriamente englobadas (em 50% do seu valor) aos restantes rendimentos auferidos pelos não residentes, ficando sujeitas às correspondentes taxas progressivas de IRS.

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