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Nos últimos anos, o Alojamento Local (AL) tornou-se num setor com grande importância na área do turismo global. A globalização do turismo e o crescimento de plataformas como a Airbnb e a Booking.com veio criar novas oportunidades de investimento imobiliário em Portugal, não só para os residentes, mas também para os investidores estrangeiros, e os que pretendem adquirir um Golden Visa ou outra autorização de residência.

O enquadramento fiscal do Alojamento Local existe em Portugal desde 2008, com sucessivas alterações.

 

O que deve saber sobre o Alojamento Local?

O primeiro passo antes de iniciar a explorar um imóvel em regime de alojamento local é entender o correto enquadramento fiscal. Terá que fazer algumas decisões:

 

Classificação da Atividade (CAE)

Deverá dar início de atividade nas Finanças como pessoa singular ou como coletiva. No caso de escolher a segunda opção, poderá obter por um dos seguintes três CAE: 55201 (Alojamento mobilado para turistas), 55202 (Turismo no espaço rural) e 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração).

 

IRS ou IRC?

Em sede de IRS, se escolher enquadrar os seus rendimentos na categoria B - saiba mais aqui - pode optar pelo regime simplificado (se faturar até 200.000€/ano) ou pelo regime de contabilidade organizada.

No regime simplificado, a apuração do rendimento tributável é feita a partir da aplicação de um coeficiente. Este coeficiente é de 0,35 no caso de moradias e apartamentos (ou de 0,15 no caso de hostels). Assim, apenas 35% (ou 15%) do rendimento bruto obtido é tributável em sede de IRS. Tenha atenção que, se tributado em regime simplificado em IRS e ultrapassar o limite de 27.360€ de rendimento bruto, terá que apresentar despesas afetas à atividade desenvolvida que representem pelo menos 15% do volume de negócios obtido. Caso contrário a base de incidência será superior e maior será o imposto a pagar. Consulte o nosso Guia Fiscal para Freelancers em Portugal (disponível abaixo), onde exploramos esta questão em maior detalhe.

Optando por contabilidade organizada, o rendimento tributável é calculado tendo por base as regras do Código do IRC. Esta opção pode ser mais vantajosa se os custos da atividade forem superiores a 65% do rendimento obtido (se aplicar o coeficiente de 0,35), ou superiores a 85% (se aplicar o coeficiente de 0,15). Outra vantagem é que pode deduzir prejuízos de anos anteriores, desde que verificadas algumas regras – saiba quais.

Alternativamente, pode optar por enquadrar os rendimentos da sua atividade na categoria F. Nesta categoria, é possível escolher que os seus rendimentos sejam tributados por englobamento, ou através de uma tributação autónoma à taxa de 28%.

Caso tenha optado por gerir o seu alojamento local através da constituição de uma sociedade, a tributação será feita através do IRC. Tenha atenção que, ao anunciar o seu imóvel através de plataformas como a Booking.com ou Airbnb, terá que que pagar comissão. Esta comissão deve ser comunicada mensalmente às Finanças através do Modelo 30. As empresas portuguesas estão (regra geral) dispensadas de retenção na fonte no pagamento de rendimentos a não residentes. Já explorámos como pode beneficiar desta isenção no artigo Retenção na fonte - Isenção para Não Residentes, que pode consultar aqui.

 

Mais valias

O cálculo de mais valias é feito no momento de venda do seu imóvel. Se após ter afetado o seu imóvel ao alojamento local, decidir desafetá-lo e posteriormente vendê-lo, as mais valias poderão ser calculadas na categoria B ou na categoria G, dependendo do momento de venda. O critério de desempate é o número de anos decorridos entre a data de desafetação do imóvel ao alojamento local e a data de venda do mesmo. Se tiverem passados até três anos entre estas duas datas a tributação das mais valias será feita na categoria B (englobadas a 95%), caso contrário as mais valias serão tributadas no âmbito da categoria G (englobadas a 50%). Se decidir vender o seu imóvel enquanto este ainda está afeto ao alojamento local, o cálculo e tributação das mais valias será feito no âmbito da categoria B. Para os não residentes em Portugal, a tributação em sede de IRS na categoria G irá incidir sobre 100% da mais valia obtida, estando sujeita à taxa autónoma de 28%.

 

IVA

Como qualquer prestação de serviços, o Alojamento local está sujeito a IVA. Se a sua faturação for inferior a 12.500€ por ano, pode optar pela isenção de IVA, não estando assim obrigado a cobrar IVA aos seus clientes. No entanto, se optar pela isenção, tenha em atenção que também não poderá deduzir o IVA suportado nos seus gastos.  Pode consultar mais informações sobre o IVA em Portugal e as obrigações declarativas, no nosso website.

 

IMI e IMT

Terá, ainda, que pagar IMI sobre o seu imóvel, de acordo com o valor patrimonial tributário (VPT) do mesmo. A taxa cobrada varia conforme o município no qual o imóvel se localiza. Na Madeira, o pagamento do IMI pode ser feito até 5 prestações, quando se trate de um valor superior a 100€.

Se vai comprar um imóvel para explorar como AL, estará sujeito a pagar IMT no ato da compra. Tenha atenção que, mesmo que já possua o imóvel, quando o afetar à atividade de alojamento local pode pagar IMT. Se beneficiou da isenção de IMT aquando da compra do seu imóvel para habitação própria e permanente, essa isenção caduca se, no prazo de seis anos, destinar o imóvel a outro uso diferente do qual assentou a isenção.

Para mais informações sobre IMI e IMT em Portugal, consulte o nosso website.

 

Como podemos ajudar

A NEWCO presta total assistência aos seus clientes em todos os aspetos do seu investimento em Portugal. Contamos com 30 anos de experiência e somos especialistas em garantir a segurança e eficiência dos seus investimentos. Conte connosco para obter a sua autorização de residência, encontrar o imóvel adequado às suas necessidades, e dar início de atividade ou constituir empresa. Asseguramos ainda a contabilidade e cumprimento das obrigações fiscais, consultoria fiscal e financeira, ou qualquer outro tipo de assistência que precise ao investir em Portugal. Contacte-nos!

 

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Referências Bibliográficas:
SICAE - Sistema Informação da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas (www.sicae.pt)
Código do IRS (art.º 3º, 8º, 31º, 41º, 55º, 72º, 101º)
Código do IRC (art.º 52º)
Código do IVA (art.º 53º)
Código do IMT (art.º 9º, 11º)
Lei n.º 75-B/2020 de 31 de dezembro (OE 2021)
Resolução da Assembleia Legislativa da Região Autónoma da Madeira (1/2021/M)

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